Анализ по отворените данни на кадастъра към 2 ноември 2026 г. показва, че 86% от жилищата в града са собственост на физически лица, 13% — на фирми, а 2% — на общината и държавата.
Проучването е направено от платформата Blokche върху 465 673 жилища и включва само обобщени данни без лични идентифицируеми данни.
Кой и колко жилища държи
Сред физическите собственици 84,9% или 382 552 души притежават по едно жилище. Още 11,6% имат по две, а 3,1% притежават между три и пет жилища. Така приблизително всеки седми собственик в София притежава повече от един имот.
По-големите портфейли са рядкост: 1 428 души имат по шест или повече жилища, 49 души имат 21 или повече, а най-големият частен собственик притежава над 50 жилища, всички в един и същ столичен район.
Фирмените портфейли и концентрация
Картината при юридическите лица е по-концентрирана. 53,6% от фирмите, които притежават жилища в София, имат само по едно. В същото време 624 компании държат по 21 или повече жилища и заедно притежават 56% от всички фирмени жилища. Най-големият 1% от фирмите държи 23,2% от фирмените жилища.
Рекордьор сред юридическите лица притежава над 400 жилища.
Blokche отбелязва и тенденция на увеличаване на дяла на фирмите сред новите придобивания: от имотите, придобити в периода 2000–2004 г., днес 1,6% са на фирми, докато при придобитите през 2023–2025 г. делът вече е 11%.
Около 21% от жилищата, регистрирани през 2023–2025 г., са на фирма, която има 10 или повече жилища в същата сграда — най-често строител, който още не ги е продал, или имоти купени наведнъж.
Разлики по райони и чуждестранни собственици
Най-висок дял жилища с фирмен собственик има в район „Студентски“ — 37,1%. Следват „Лозенец“ (20,4%), „Витоша“ (20,0%), „Овча купел“ (18,8%) и „Триадица“ (17,1%). Най-ниски са деловете в „Нови Искър“ (0,8%), „Илинден“ (3,4%) и „Банкя“ (3,5%).
Чужденците притежават 0,44% от жилищата в цяла София; най-много чуждестранни собственици има в „Витоша“ (1,19%), „Оборище“ (0,97%) и „Средец“ (0,86%).
„Цените на имотите, измерени в злато, ще паднат двойно в следващите 5 години“ — Макс Баклаян.
Имотни пикове и пазарни сигнали
Кадастърът показва и кога за последно е сменян собственикът по всеки документ. Най-голям брой имоти с последна промяна има около 2007 г. и 2022 г.: за 2007 г. последният документ е от 63 641 имота, а за 2022 г. — от 65 326 имота. За сравнение, в периода около 2012 г. те са 26 370.
Данните за последните две–три години са частично непълни, предупреждават от Blokche, защото документи стигат до кадастъра със закъснение, понякога над година. Кадастърът съхранява само текущия собственик, затова всяко жилище се отчита в годината на последния вписан документ за собственост.
Типични разлики между кварталите
Анализът разделя столичните райони на две групи. В старите панелни комплекси — „Люлин“, „Надежда“, „Искър“, „Красна поляна“, „Връбница“ и „Илинден“ — средната площ на жилищата е между 66 и 72 кв. м. Гаражите са редки — 4 до 10 на 100 жилища, съсобствеността е по-честа — между 28% и 41%. Дяловете на фирмите в тези квартали са между 3% и 14%, а на чужденците — между 0,1% и 0,3%.
В южните и централните райони — „Витоша“, „Триадица“, „Лозенец“, „Студентски“ и „Изгрев“ — средната площ е от 70 до 92 кв. м, гаражите са по-чести — 26 до 41 на 100 жилища, съсобствеността е между 16% и 27%. Делът на фирмените собственици там варира от 12% до 37%, а на чужденците — от 0,5% до 1,2%.
Обхватът на анализа и методология
Освен жилищата анализът покрива и всички права на собственост, вписани в кадастъра — върху жилища, гаражи, магазини, сгради и земя; общият брой вписани права е 1 798 256.
Кадастърът публикува всеки собственик с анонимен номер, по който Blokche брои, без да съхранява имена. Платформата предупреждава, че номерата не винаги са еднозначни и затова някои стойности, като броя жилища на един човек, са приблизителни, докато дяловете и общите броеве остават валидни.
Под 24 от номерата в кадастъра са записани много различни хора без валидно ЕГН; техните 1 093 жилища са преброени, но не участват в статистиката за собствениците. Групи с под 20 собственици не се показват, за да не може да бъде разпознат отделен човек. Много жилища, особено в новите сгради, все още нямат вписан собственик.
КОМЕНТАРИ (0)